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El desarrollo de un proyecto de obra nueva comprende diferentes etapas que van desde los estudios del terreno y la elaboración del proyecto hasta la construcción de la estructura, la instalación de los servicios y los últimos acabados, que conviene que el comprador conozca.
Desde la concepción del proyecto hasta la solicitud de las últimas licencias y la firma de las escrituras, la ejecución de una promoción de obra nueva pasa por diferentes fases que conviene conocer si se va a adquirir una vivienda sobre plano. Todo un proceso que desde la obtención de la licencia de obra a la entrega de llaves suele prolongarse entre 12 y 24 meses, dependiendo siempre del tipo de edificación. No se tarda lo mismo en construir una villa de lujo en Málaga que un edificio de pisos en Córdoba.
Cualquier promoción inmobiliaria comienza mucho antes del inicio de la edificación, y arranca con un estudio del suelo, de la viabilidad de la promoción y de las necesidades que se desea cubrir. En esta fase de viabilidad, el estudio de arquitectura elaborará el anteproyecto de la obra, en el que se planteará el diseño teniendo en cuenta la normativa urbanística, y que se desarrollará posteriormente hasta dar lugar al proyecto, que incluye una descripción completa de la obra y de todos los aspectos técnicos y administrativos.
El proyecto, que deberá ser visado por el Colegio de Arquitectos, será necesario para la obtención de la licencia de obra, cuya tramitación puede demorarse durante meses o incluso más de un año. La obtención de la licencia es una de las fases de la promoción inmobiliaria que más tiempo pueden dilatarse, y los retrasos en este procedimiento pueden suponer una demora en la finalización del proyecto y un aumento en el precio de los inmuebles.
Tras estas fases iniciales de proyección y trámites, es en este momento cuando comienza la construcción del inmueble (ya sea un piso, un edificio, un chalet, etc). Los clientes, propietarios del inmueble, seguirán en sus siguientes etapas a la espera de la finalización de la obra y la entrega de llaves.
Previamente a la colocación de la cimentación y de la estructura del edificio, la empresa constructora se encargará de preparar el terreno, lo que incluye la delimitación de la zona de obras, la limpieza del terreno y la excavación del espacio que ocuparán los cimientos, así como el sótano o la zona subterránea de aparcamiento, si existen. La cimentación es una de las fases más delicadas del proyecto, tanto por la posible aparición de complicaciones como por la atención que es necesario prestar a cada aspecto del proceso. Además de la colocación del encofrado y el hormigón, esta fase incluye también la preparación de instalaciones como los desagües o el sistema eléctrico, la colocación del aislamiento, el vertido de cemento y la inspección del forjado para confirmar que cumple con todos los requisitos técnicos. Sobre esta cimentación se levantarán los forjados, pilares, vigas y muros que darán forma al esqueleto del edificio y, prácticamente a la par, se comenzarán a construir los muros exteriores y los tabiques interiores de la planta inferior del edificio. Cuando la construcción del esqueleto esté finalizada se instalarán el aislamiento, los revestimientos de la construcción y la cubierta, así como las puertas y ventanas, y se abrirán las rozas necesarias para los servicios, con lo que la estructura del edificio estará concluida y lista para la siguiente fase.
Cuando ya se dispone de este esqueleto terminado, es hora de dotar a la vivienda de las instalaciones necesarias de fontanería, electricidad, gas o calefacción; también de otro tipo de servicios de que pueda disponer el inmueble, como el sistema domótico, de aire acondicionado o de seguridad. Finalizado este paso, el proyecto llega ya a su fase final, en la que se realizarán los acabados interiores, el alicatado de baños y cocinas, se colocarán las ventanas y puertas, los suelos y techos, los sanitarios, la grifería y otros elementos como encimeras, muebles de la cocina, armarios empotrados y luces, para, por último, pintar las viviendas. Tras comprobar que todas las instalaciones funcionan correctamente y realizar una última inspección de calidad, los inmuebles ya están listos para solicitar los certificados y licencias correspondientes, dar de alta servicios como la luz o el agua y ser entregados a sus propietarios.
Se instalan puertas interiores, zócalos, marcos de puertas, marcos de ventanas, molduras, balaustres de escaleras y otros elementos decorativos, junto con armarios, tocadores y repisas para chimeneas y otros. Se les da la capa final de pintura a las paredes y se coloca el papel tapiz, de ser el caso. Por lo general, las vías de acceso, caminos y patios se realizan en esta etapa. Muchos constructores prefieren esperar hasta el final del proyecto antes de hacer el vertido del hormigón para las vías de acceso porque la maquinaria pesada (como el camión de entrega de las láminas de yeso) puede dañar el concreto. Pero algunos constructores vierten el hormigón de las vías de acceso apenas finaliza el trabajo de cimentación, para que cuando los propietarios de la casa visiten la obra no se llenen los zapatos de lodo.
Se instalan las baldosas de cerámica, recubrimientos de vinilo o pisos de madera, además de las encimeras o topes. Se finaliza la nivelación del acabado exterior para garantizar el correcto drenaje hacia afuera de la casa y para preparar el área del jardín para los trabajos de paisajismo o jardinería.
Se instalan lámparas, enchufes e interruptores y se finaliza la instalación del panel eléctrico. Se instalan los equipos de HVAC y se finalizan las rejillas de ventilación. Se colocan los fregaderos, lavamanos, inodoros y grifos.
Una declaración de obra nueva junto con la tramitación del préstamo, al inicio de la obra.
Una declaración de final de obra.
Es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se consta el hecho de haber comenzado o concluido nuevas actuaciones: construcción de edificios o viviendas, reformas, ampliaciones, rehabilitaciones o bien otras obras nuevas análogas. Esta declaración se realiza siempre ante notario.
Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica. En otras palabras, que esa propiedad es legalmente tuya, puedes hacer con ella lo que quieres y gozarás de la protección jurídica con respecto a este inmueble.
Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria.
En caso de un particular o autopromotor que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.
No existe un plazo establecido para escriturar una casa, ya que depende de factores como la carga de trabajo de las administraciones pertinentes.
Una vez que le entregas toda la documentación necesaria al notario para realizar las escrituras de una casa, puede tardar alrededor de 3 semanas. Cuando estén listas, deberás ir a firmarlas.
No hay un precio establecido para saber cuánto cuesta escriturar una casa exactamente.
Dependerá de los gastos de notario y de las tasas correspondientes.
La inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble no es obligatoria, pero sí recomendable por sus beneficios.
Es una manera de curarse en salud y evitar posibles infracciones como la doble venta y te permite pedir una hipoteca si la necesitas.
Esta inscripción suele costar entre 100-300€ aproximadamente. Una vez tienes la escritura de la vivienda entregada por el notario, puedes inscribirla en el Registro de la Propiedad.
